Geleidelijke afschaffing hypotheekrenteaftrek drukt minder zwaar op maandlasten dan verwacht

• Meer bouwen leidt op korte termijn niet tot lagere huizenprijzen

• Huishoudens lijken maandlasten ook bij afbouw hypotheekrente te kunnen dragen

• Regulering huurmarkt vereist extra overheidssteun om woningaanbod op peil te houden

Meer bouwen betekent niet automatisch dat huizenprijzen snel dalen

De woningmarkt is één van de belangrijkste thema’s van de komende verkiezingen. Hoewel partijen het erover eens zijn dat er een groot tekort is aan betaalbare woningen, verschillen zij van mening over het beleid dat nodig is om dit tij te keren. Zo willen sommige partijen dat de overheid de regie op de huizenmarkt naar zich toetrekt, terwijl andere partijen willen dat de markt meer ruimte krijgt. Het bouwen van woningen is weliswaar dé manier om het woningtekort op termijn op te lossen, maar het betekent niet per definitie dat de huizenprijzen binnen afzienbare tijd omlaag gaan. Zo is de verwachting dat de bouwkosten verder zullen stijgen, waardoor nieuwe woningen niet veel in prijs kunnen dalen. Ook gaat het door lange procedures, langdurige bouwcycli en het stikstofprobleem nog jaren duren voordat het woningtekort is verminderd. Dat concludeert ABN AMRO in een speciale editie van de Woningmarktmonitor die vandaag is gepubliceerd. De bank heeft onderzocht wat de economische effecten zijn van maatregelen in verkiezingsprogramma’s op de bouw van nieuwe woningen, de hypotheekrenteaftrek en de regulering van de huurmarkt.

Huishoudens lijken maandelijkse hypotheeklasten te kunnen blijven dragen

In het politieke debat staat een mogelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek centraal. Zo bestaat de vrees dat de huizenbezitters, vooral starters, te maken kunnen krijgen met hogere maandlasten. Partijen die voorstander zijn van de maatregel streven daarom naar een geleidelijke afbouw. Standaard ontvangen huiseigenaren hun HRA-teruggave via de jaarlijkse belastingaangifte, maar uit berekeningen van de bank blijkt dat zo’n 30 procent van de huishoudens deze maandelijks laat uitbetalen, mogelijk omdat ze hier financieel van afhankelijk zijn. Desondanks verwacht ABN AMRO dat de gevolgen van het afschaffen van de aftrek te overzien zijn, mits het belastingvoordeel over tien tot vijftien jaar gelijkmatig wordt afgebouwd en ervan uitgaande dat salarissen elk jaar met de inflatie mee stijgen. Zo heeft de bank berekend dat de meeste woningbezitters de hogere maandlasten veelal uit hun eigen inkomen kunnen betalen. Wel benadrukt ze dat een geleidelijke afbouw de huizenprijzen niet direct zal doen dalen, juist omdat hogere lonen en inflatie de huizenprijzen óók omhoog stuwen.

Regulering huurmarkt kost extra geld als overheid aanbod op peil wil houden

Een goed gereguleerde huurmarkt kan helpen om speculatie te voorkomen en zo de prijzen betaalbaar houden. Gezien het tekort aan woningen vereist een verdere regulering van de huurmarkt volgens ABN AMRO echter extra financiële steun. Dat geldt voor sociale woningen, maar ook voor de huurmarkt in het algemeen, vertelt Mike Langen, senior econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Doordat de grondprijzen en bouwkosten stijgen, is het in sommige regio's onmogelijk sociale huurwoningen te bouwen zonder extra financiële steun. Daarnaast hebben veel beleggers vanwege de Wet betaalbare huur huurwoningen te koop gezet. Dat heeft de kansen van starters op de huizenmarkt weliswaar vergroot, maar de mogelijkheden van huurders juist beperkt. Zonder extra financiële steun dreigt het aanbod van huurwoningen verder terug te lopen, vooral in het middensegment. De politieke keuzes die nu worden gemaakt, hebben direct gevolgen voor de betaalbaarheid én beschikbaarheid van woningen, zowel in de huur- als in de koopmarkt. De sterk gereguleerde woningmarkt in Nederland maakt de situatie nog complexer. Beleid dat bedoeld is om de ene groep te ondersteunen, werkt namelijk bijna altijd door in andere segmenten van de woningmarkt.”