17 miljoen bondscoaches
In ons land heeft iedereen verstand van voetbal en in deze moeilijke tijd nadert het aantal zelfbenoemd virologen het aantal voetbalkenners. Een ander onderwerp waar iedereen een mening over heeft, is de woningmarkt. Gaan de prijzen stijgen, dalen of blijven ze gelijk?
Begin oktober hebben wij onze ramingen voor de woningmarkt verhoogd. Verhoogd vanuit ons sombere scenario na de covid-19 uitbraak in maart. Onze boodschap toen was “Corona zet een streep door de hausse”. Belangrijkste oorzaak: de coronacrisis. Die zou leiden tot verlies van banen en inkomen. We zagen een trend dat mensen pas weer gingen kopen als het eigen huis verkocht was. Een signaal van een marktkentering.
Het hek was van de dam in de media, omdat we voor 2021 een hele beperkt daling van de huizenprijzen verwachtten. “Een crash was aanstaande”, was de conclusie op social media.
We voorspelden geen crisis op de huizenmarkt. Voor dit jaar toen nog zelfs een ruime prijsstijging van 6%. Wel zou het aantal transacties gaan dalen, maar dat vond mede een oorzaak in het beperkte aanbod aan te koop staande huizen. Prima analyse met goede argumenten, die een half jaar later nog rechtovereind staat. Alleen het spel van vraag en aanbod, en daarmee de prijs gaat zijn eigen weg deze keer.
Scoreboardjournalistiek noemde Co Adriaanse, toenmalig trainer van AZ, dat ooit. Het spel was fantastisch, je bent goed bezig, alle signalen op groen, maar de uitslag zegt iets anders. En op dat “detail” word je afgerekend.
Toen werd het oktober. We zagen dat de hypotheekrente, die al historisch laag staat, verder is gedaald. Er komen van overheidswegen soepelere kredietvoorwaarden en een lagere transactiebelasting, voor starters gaat die zelfs naar 0%. En dan de huizenprijs die blijft maar stijgen.
Onze verwachtingen zijn ten halve gekeerd. We zien dat steunmaatregelen van de overheid veel bedrijven overeind hebben gehouden; de werkloosheid is minder snel opgelopen. De steunmaatregelen worden nu afgebouwd, waardoor de effecten die wij eerder voorzagen nog moeten komen. De afkoeling, of beter het einde van de hausse is aanstaande. Wel zijn er de genoemde steunmaatregelen voor de woningmarkt. Onze aanpassingen zijn daarom beperkt gebleven.
We verwachten nu dat dit jaar het aantal transacties stabiliseert en volgend jaar met 10% zal dalen. De prijzen zullen komend jaar niet licht dalen, maar stabiliseren rond het huidige niveau.
Wederom heeft onze woningmarktspecialist Philip Bokeloh een hoog gewaardeerde, zeer gedegen analyse geschreven. Maar het is afwachten hoe over een jaar het woningmarktscoreboard er bij staat.
Helaas is het niet net als bij voetbal, waar de massa weet dat de eindstand goed voorspellen niets zegt over het feit of iemand verstand heeft van voetbal.