De week van het gevaar van restschuld

Restschuld een gevaar, maar risico’s anders dan in 2008

Na het recente NVM-bericht dat de huizenprijzen in het derde kwartaal bijna 5,8% lager stonden dan in het kwartaal ervoor, is de kentering van de huizenprijzen nu ook in de CBS/Kadaster-cijfers zichtbaar. Volgens het CBS/Kadaster zijn de huizenprijzen in september met 0,7% gedaald ten opzichte van augustus. Als de huizenprijzen met dit tempo blijven dalen, dan zullen de huizenprijzen eind 2023 ruim 10% lager staan dan in augustus 2022.

De belangrijkste oorzaak van deze kentering is de scherp gestegen hypotheekrente. Als gevolg daarvan stijgen de hypotheeklasten en kunnen kopers minder lenen op basis van hun inkomen. Daarnaast groeit de onzekerheid over de economie door de oorlog in Oekraïne. Grote aankopen, zoals een woning, worden daarom uitgesteld. Dit ook omdat de hoge inflatie de koopkracht aantast, waardoor gezinnen minder geld overhouden voor huisvesting.

Bij een hogere rente kunnen de hypotheeklasten van woningeigenaren snel oplopen. De meeste Nederlandse eigenaren hebben de rente op hun hypotheek echter voor langere tijd vastgezet. Slechts 4% van de uitstaande leningen heeft een flexibel tarief en bij driekwart van de hypotheken is de looptijd langer dan vijf jaar. Het risico van hogere rentelasten zal voor de meeste eigenaren dus pas op de langere termijn een rol gaan spelen.

Meer bufferruimte om prijsdaling op te vangen

Ook de risico’s van een huizenprijsdaling zijn vooralsnog beheersbaar voor woningeigenaren. Volgens DNB zal het aandeel eigenaren met een hypotheek die onder water staat, stijgen van 0,5% naar 18,6%, indien de huizenprijzen met 30% dalen. Tijdens de financiële crisis, toen de huizenprijzen uiteindelijk in totaal met 20% daalden, lag dat aandeel bijna twee keer zo hoog.

Recent gepubliceerde CBS-cijfers bevestigen dit beeld. Volgens het CBS bedroeg de gemiddelde hypotheekschuld in 2021 EUR 163.000, oftewel 45% van de gemiddelde woningwaarde en 250% van het gemiddelde besteedbaar inkomen van woningeigenaren. In 2013, toen de huizenprijzen op een dieptepunt stonden, was dit respectievelijk EUR 159.000, 69% en 320%.

WMLHet aantal woningeigenaren met een hypotheek hoger dan de waarde van het onderpand bedroeg vorig jaar 175.000. Dat is veel lager dan in 2008 bij de uitbraak van de financiële crisis, toen er 485.000 eigenaren met een potentiële restschuld kampten. Dit aantal liep vervolgens snel op naar 1,4 miljoen in 2013. Zo’n snelle stijging hoeven wij dit keer niet te verwachten bij een stevige prijsdaling, want er zitten minder eigenaren in de gevarenzone en de huidige economische omgeving is anders. Zo staan de banken er beter voor dan destijds.

Dat er minder huiseigenaren in de gevarenzone zitten, blijkt uit de volgende cijfers. Het aandeel woningeigenaren met een hypotheek/woningwaarde-ratio van 80% tot 100%, lag in 2021 op 10%. In 2008 was dat 15%. Verder is het aandeel huishoudens met een hypotheekschuld van 700% van het besteedbaar inkomen sinds 2010 gehalveerd naar 5%. Ook het aandeel eigenaren met een hypotheekschuld tussen 350% en 700% van het besteedbaar inkomen daalde in die periode van 35% naar 27%.

Hypotheekaanpassingen sorteren effect

Diverse factoren hebben bijgedragen aan deze verbetering. Zo mogen kopers niet meer dan 100% van de waarde van het onderpand lenen. Eerder lag dat percentage hoger. Daarnaast staat de fiscus alleen renteaftrek toe als op de hypotheek wordt afgelost. Dat maakt aflossingsvrije leningen minder aantrekkelijk. Tot slot wordt er tegenwoordig meer afgelost, omdat de meeste banken bij nieuwe financieringen maximaal 50% aflossingsvrij toestaan.

Behalve dat huishoudens verhoudingsgewijs minder lenen en meer aflossen, is er de afgelopen jaren ook sprake geweest van een zeer sterke waardestijging. In augustus lag het prijspeil liefst 65% hoger dan vijf jaar ervoor. Dankzij deze prijsstijging hebben veel huizenbezitters een behoorlijke overwaarde opgebouwd. Restschuldproblemen zoals bij de vorige crisis zijn daarom minder waarschijnlijk, zelfs als de huizenprijzen sterk dalen. Dit laat onverlet dat degenen die onlangs een huis hebben gekocht en zwaar gefinancierd zijn in de problemen kunnen komen als zij onverhoopt moeten verhuizen.