SustainaWeekly - Thuiswerken ook een duurzame hoofdpijn voor kantoren
In deze editie van de SustainaWeekly beoordelen we de milieuvoordelen van de verschuiving naar thuiswerken, met een schatting van de lagere emissies door een lager energieverbruik op kantoor en minder woon-werkverkeer per auto. Het aantal kantoren in Europa en de VS blijft onder het pre-pandemische niveau en het milieuvoordeel van thuis werken betekent dat de bezetting van kantoren verder onder druk kan komen te staan.
Strategie thema: Wij beoordelen de milieuvoordelen van thuiswerken. Hypothetisch zou een thuiswerkregeling van 2 dagen de totale uitstoot per vierkante meter per jaar kunnen verminderen van 251 kg tot 176 kg, waarbij ook rekening wordt gehouden met het woon-werkverkeer. Naast lagere huurprijzen en vervoerskosten moet dit milieuvoordeel ook aantrekkelijk klinken voor huurders die nog twijfelen over hun toekomstige behoefte aan kantoorruimte.
ESG in cijfers: In een vast onderdeel van onze Weekly presenteren we enkele grafieken met de belangrijkste indicatoren voor ESG-financiering en de energietransitie.
Thuiswerken ook een duurzame hoofdpijn voor kantoren
Bezetting in Europese en Amerikaanse kantoren blijven onder het niveau van voor de pandemie.
Wij benaderen de thuiswerktrend vanuit een duurzaamheidsoogpunt, waarbij een lager energieverbruik op kantoor en minder woon-werkverkeer per auto de belangrijkste drijfveren zijn.
Hypothetisch kan een thuiswerkregeling van 2 dagen de totale uitstoot per vierkante meter per jaar verminderen van 251 kg tot 176 kg, ook rekening houdend met het woon-werkverkeer van de werkgever.
Naast lagere huren en lagere vervoerskosten voor werknemers moet dit milieuvoordeel ook aantrekkelijk klinken voor huurders die nog twijfelen over hun toekomstige behoefte aan kantoorruimte.
Het door de Corona pandemie in een versnelling terechtgekomen thuiswerken is voor veel kantoorpersoneel een routine geworden en uit de laatste gegevens blijkt dat, ondanks het feit dat de westerse samenleving de post-pandemische maatregelen al meer dan een jaar versoepelt, de aanwezigheid op kantoor niet terug is gekropen tot het niveau van vóór de pandemie.
De linker-grafiek toont de aanwezigheid op kantoor in vele grote Europese en Amerikaanse steden. In Europa lijkt de opkomst alleen in Parijs en Madrid bijna normaal. In Stockholm zou de presentie wijzen op 1 dag thuiswerken, terwijl er in Londen bijna 2 dagen wordt thuisgewerkt, allemaal ten opzichte van de pre-pandemische situatie en afgerond. Een lagere opkomst op kantoor betekent automatisch een lagere behoefte aan kantoorruimte. Hoewel huurders en verhuurders ruimte reorganiseren voor een betere 'op kantoor'-ervaring, zoals grotere vergaderzalen en lounges, zouden de huidige aanwezigheidstrends een hogere leegstand van kantoorvastgoed kunnen rechtvaardigen. Dit komt tot op zekere hoogte al tot uiting in een verdubbeling van de feitelijke leegstand ten opzichte van vóór de pandemie, zoals blijkt uit de grafiek rechts. De werkloosheid bij kantoorpersoneel blijft alsnog laag, dus de stijging van de leegstand lijkt grotendeels het gevolg van thuiswerktrends.
Thuiswerken bespaart energie en CO2 uitstoot
Sommigen zouden kunnen aanvoeren dat werknemers eerder geneigd zullen zijn weer naar kantoor te gaan vanwege de duurdere energierekeningen waarmee huishoudens worden geconfronteerd. De totale energiebesparing die wordt gerealiseerd door werknemers thuis te laten werken als gevolg van de lagere energie-intensiteit in woningen, creëert echter ruimte voor huurders om de compensatieregelingen voor thuiswerken op te voeren. In de grafiek op de volgende pagina laten we zien dat op basis van gegevens van Deepki de gemiddelde energie-intensiteit per vierkante meter voor woningen doorgaans lager is dan die voor kantoren in het VK, Duitsland en de Benelux. Frankrijk lijkt de uitzondering te zijn.
Ervan uitgaande dat de bovenstaande intensiteiten nog gebaseerd zijn op de gegevens van het oude pre-pandemie werkpatroon, kunnen we de nieuwe intensiteiten ruwweg berekenen door eerst de intensiteit per m2 per uur te berekenen op basis van een 5-daagse kantoorroutine en vervolgens te herconfigureren voor een 2-daagse thuiswerkroutine. Dit wordt in onderstaande tabel stapsgewijs weergegeven voor het gemiddelde Nederlandse kantoorpand en huis. Terwijl het verbruik per vierkante meter per jaar door kantoorhuurders (in overeenstemming met twee dagen thuiswerken en de hogere intensiteit) met 40% daalt, stijgt het gebruik door werknemers thuis slechts met 14%.
De verdeling van het elektriciteits- en gasverbruik op kantoor is ruwweg 40%/60%, terwijl dat thuis 20%/80% is. Waarschijnlijk is de ventilatievraag de drijvende kracht achter het hogere elektriciteitsaandeel in de kantoorruimte. Gezien de lagere emissiefactor van aardgas (213 gram per KWh) versus Nederlandse elektriciteit (418 gram per KWh volgens een rapportage van het Europees Milieuagentschap (EEA) voor 2021), resulteert thuiswerken in de Nederland in 24 kg minder scope 1- en scope 2-emissie per totale vierkante meter gebruikte ruimte per jaar, terwijl de scope 3-emissies toenemen met 6 kg per totale vierkante meter gebruikte ruimte per jaar, oftewel een netto voordeel van 18 kg emissiereductie.
Vergeet niet het vervuilende woon-werk verkeer!
De volgende stap is het woon-werkverkeer van werknemers, waar de besparingen op de uitstoot veel groter zijn. Uit een oude Eurostat-studie uit 2017 blijkt dat in de grotere steden, waar naar verwachting de meeste kantoren zijn, ruwweg 60% van het woon-werkverkeer met het openbaar vervoer wordt afgelegd. Uit een studie van het EEA uit 2018 blijkt dat de trein 33 gram CO2 per km uitstoot, terwijl de auto 4,3 keer zoveel uitstoot.
Met de intensiteiten in bovenstaande grafiek kunnen wij een gewogen gemiddelde berekenen voor het woon-werkverkeer, en om het eenvoudig te houden gaan wij uit van een 60/40 verdeling in reizen tussen trein en auto en een dagelijkse woon-werkafstand van 40 km in beide richtingen. Aangezien de trein volgens schema blijft rijden ondanks dat de werknemers thuis blijven, verhogen we de gemiddelde intensiteit voor treinen met een factor 1,67 om rekening te houden met een lagere bezettingsgraad (dit is vrij conservatief, aangezien we ervan uitgaan dat alle treinreizigers een kantoor als bestemming hebben). Naast de eerder vermelde netto 18 kg die per vierkante meter wordt bespaard doordat er minder ruimte nodig is, verminderen de 4000 km die minder aan woon-werkverkeer worden besteed de emissies met nog eens 58 kg per vierkante meter per jaar.
Het spreekt vanzelf dat onze berekeningen zeer hypothetisch zijn en bijvoorbeeld uitgaan van een perfecte aanwezigheidsplanning voor de werknemers die thuis blijven en degenen die naar kantoor komen. Toch geven de besparingen stof tot nadenken. Naast de financiële voordelen van lagere huren, minder energie en lagere vergoedingen voor het vervoer van werknemers, moeten deze milieuvoordelen ook aantrekkelijk klinken voor huurders die nog twijfelen over hun toekomstige behoefte aan kantoorruimte. De leegstand in de kantoorruimte zou daardoor verder onder druk kunnen komen te staan.