Achteraan aansluiten

Volgens de startersmonitor duurt de zoektocht van koopstarters lang. De helft van de koopstarters is reeds meer dan een jaar op zoek, een op de acht koopstarters zelfs al langer dan drie jaar. Dat een geschikte koopwoning vinden zo lastig is, komt door het gebrek aan betaalbare woningen. Naarmate de zoektocht langer duurt, besluiten veel woningzoekers hun wensen bij te stellen. Sommigen nemen genoegen met een kleinere woning, anderen verleggen hun zoekgebied of staken zelfs hun zoektocht.

En de toegang tot een eigen koopwoning staat al langer onder druk. De afgelopen decennia is het voor jongeren geleidelijk minder vanzelfsprekend geworden om een woning te kopen. Het aandeel mensen dat voor zijn dertigste een woning aanschaft, slinkt voor de opeenvolgende generaties. Dit geldt niet alleen voor Nederland, maar ook voor veel andere Europese landen en de Verenigde Staten. Jongere generaties wachten niet zozeer met woningaanschaf omdat zij daar geen interesse voor hebben, maar omdat zij dat niet kunnen.

Er zijn diverse oorzaken voor de moeizame toegang tot een koopwoning. Uit onderzoek blijkt dat de helft van de daling van het woningbezit in de Verenigde Staten is toe te schrijven aan veranderingen op de arbeidsmarkt. Door de schevere inkomensverdeling groeit het aantal huishoudens met een laag inkomen. Hun inkomen is te laag om een omvangrijke, illiquide investering in een eigen woning te doen. Hier komt bij dat jongere generaties minder zekerheid hebben over hun inkomen. Zij hebben vaker een flexibel arbeidscontract en worden regelmatiger geconfronteerd met periodes van inkomensterugval.

Een andere, nog belangrijkere oorzaak van de daling van het woningbezit is het gestegen prijspeil. Woningaanschaf vergt een in verhouding tot het inkomen steeds grotere investering. Dat de huizenprijzen zo hoog zijn, komt deels door gebrek aan aanbod. Vanwege de strenge bouwvoorschriften, het tekort aan bouwgrond en het beperkt aantal vaklieden reageert het aanbod traag op vraagveranderingen. Daarnaast is de productiviteit in de bouwsector lager dan in andere sectoren. Hierdoor treedt een soort ‘Baumoleffect’ op: goederen die door sectoren met een lage productiviteitsgroei worden geproduceerd, zoals woningen, worden vanzelf verhoudingsgewijs duurder.

Bij de huizenprijsstijging spelen echter ook vraagfactoren een rol. Door economische verschuivingen vindt de baancreatie vooral in steden plaats, zodat er veel vraag is naar huisvesting op plekken waar het lastig is om nieuwe woningen toe te voegen. Hier komt bij dat overheden het eigenwoningbezit via belastingvoordelen aanmoedigen. Deze regelingen versterken de vraag naar woningen, wat in combinatie met een traag reagerend aanbod tot een gemiddeld hoger prijsniveau leidt. Voorbeelden van dit soort belastingregelingen in Nederland zijn de hypotheekrenteaftrek, het - in verhouding tot belastingtarieven op andere soorten vermogen - lage eigenwoningforfait, de Wet Hillen en de onlangs naar beneden bijgestelde schenkingsvrijstelling.

De vraag naar woningen wordt verder gevoed door de aanhoudende inkomensgroei. Daardoor hebben huishoudens meer geld beschikbaar voor wonen en kunnen zij meer lenen voor de aanschaf van hun woning. Het laatste gebeurt ook bij een de daling van de hypotheekrente. Die stelt kopers in staat meer hypothecair krediet op te nemen op basis van hun inkomen. Bovendien heeft een rentedaling gevolgen voor de waarde van beleggingen met een lange levensduur, zoals woningen. De rente is namelijk bepalend voor de ‘contante waarde’ van door woningen geleverde ‘toekomstige woondiensten’. Bij een daling van de rente stijgt de contante waarde.

Het woningbezit is de afgelopen decennia voor veel kopers alsnog binnen bereik gekomen via de verbeterde toegang tot financiering. De toegang tot krediet verbeterde doordat de leennormen zijn verruimd. Helaas kunnen ruimere leencondities ook bijdragen aan een verdere prijsstijging. Het risico daarvan is het grootst als het aanbod niet elastisch is en traag op vraagstijgingen reageert. In dat geval is het gunstige effect van ruimere leennormen op de toegankelijkheid hooguit tijdelijk.

Afgezien van periodes dat de prijzen kortstondig relatief laag waren, zoals na de financiële crisis, of periodes dat de leennormen werden verruimd, zoals het in de voorbije jaren verzwaarde gewicht van het tweede inkomen bij de vaststelling van het maximale leenbedrag, is het voor de opeenvolgende generaties steeds moeilijker geworden om een koopwoning te bemachtigen. Dit heeft zijn weerslag op de inkomens- en vermogensverdeling.

De woonlasten als percentage van het inkomen stijgen, zowel voor kopers als voor huurders, doordat huishoudens kleiner worden. Voor huurders nemen de woonlasten echter nog harder toe dan voor woningbezitters. Huurders kunnen immers niet profiteren van lagere rentelasten, noch van belastingvoordelen. In plaats daarvan worden zij geconfronteerd met een stijging van de huren. Dit geldt met name voor degenen die zijn aangewezen op huurwoningen in het vrije segment. Vanwege de hoge woonlasten houden zij weinig geld over voor woningaanschaf op een later moment. Uitstel van het instapmoment verkleint dan ook de kans op woningbezit op latere leeftijd. De drang bij ouders om hun kinderen met een schenking te helpen wordt zo groter, maar niet alle kopers hebben deze optie.

Woningbezit is een belangrijke manier om vermogen op te bouwen. De meeste kopers financieren woningaanschaf met een hypotheeklening. Dat brengt risico’s met zich mee wanneer de huizenprijzen dalen, zoals tijdens de kredietcrisis. Huishoudens kunnen dan met hun huis ‘onder water’ komen te staan: de hypotheek is dan hoger dan de marktwaarde van de woning. Toch beschouwen veel woningbezitters de financiële hefboom bij hun met hypotheek gefinancierde woning evenwel juist als gunstig, omdat deze de winst bij een prijsstijging vergroot. En prijsstijgingen zijn eerder regel dan uitzondering op de woningmarkt.

Dankzij de forse toename van het huizenvermogen is het gemiddelde vermogen van huishoudens gestegen. Ook de vermogensongelijkheid is afgenomen, want de eigen woning vormt een aanzienlijk onderdeel van het vermogen van de middenklasse, terwijl hogere sociaal economische groepen verhoudingsgewijs meer in aandelen beleggen. Bij een sterke huizenprijsstijging gaat de middenklasse er dus relatief op vooruit.

Hier staat tegenover dat de vermogensongelijkheid tussen woningbezitters en huurders toeneemt bij een stijging van de huizenprijzen. De kans bestaat dat de scherpere scheidslijn in de vermogensverdeling tussen huurders en kopers zal bestendigen. Wanneer woningbezitters overlijden laten zij hun woningvermogen na aan erfgenamen, zodat de woningprijsontwikkeling duurzaam kan doorwerken op de inkomens- en vermogensverdeling van toekomstige generaties.