Groeiende bijdrage huisvesting aan inflatie
De oorzaken van de hoge inflatie zijn genoegzaam bekend: aanbodbeperkingen door lockdowns in combinatie met vraagherstel na corona en daar vervolgens een energie- en voedselcrisis bovenop. Op de wat langere termijn dreigt nog een andere, vaak onderbelichte inflatie-opdrijvende factor in beeld te komen: de hogere kosten voor huisvesting. De fors gestegen huizenprijzen kunnen de kosten van huisvesting de komende jaren opvoeren. Het IMF waarschuwt hiervoor in een onlangs verschenen Working Paper. In dat paper schaart het IMF Nederland onder de landen met een verhoogd risico. De recente huizenprijsdalingen en de onlangs door de overheid getroffen maatregelen in het huursegment zullen echter tegenwicht bieden.
De inflatie geeft de prijsontwikkeling weer van de goederen en diensten die door een gemiddeld huishouden voor consumptie worden aangeschaft. De uitgaven aan huisvesting vormen daarbij een belangrijk onderdeel. Bij de berekening van de inflatie in Nederland worden deze uitgaven in vier componenten uitgesplitst: de werkelijke huur (van huurwoningen), de toegerekende huur (de kosten die een woningeigenaar kwijt zou zijn bij huur van een vergelijkbare woning), het onderhoud en reparatie, en de overige kosten. De laatste twee componenten hadden de afgelopen vijf jaar een van tegen 2% in de totale inflatie, terwijl het gewicht van de eerste twee meer dan 21% groot was. Met een gewicht van in totaal 23% staat Nederland tussen de rest van Europa en de Verenigde Staten in, waar huisvesting een gewicht in de inflatie heeft van respectievelijk een tiende en een derde van het totaal. De variatie tussen landen is dus groot. Dit komt onder andere door definitieverschillen. Zo maakt de toegerekende huur bijvoorbeeld geen onderdeel uit van de geharmoniseerde Europese prijsindex.
Losse koppeling
De huisvestingslasten worden grotendeels gedreven door de huizenprijzen. Deze koppeling is echter niet heel stringent. Dit komt onder andere doordat de huren gereguleerd zijn en gebonden zijn aan allerlei contractvoorwaarden. Dat dempt het effect van een huizenprijsschok en zorgt bovendien voor vertraging, zodat het enige tijd duurt voordat een huizenprijsschok zich vertaalt in de inflatie. Een andere oorzaak van de losse koppeling is dat huizenprijsschokken onderling kunnen verschillen. Als deze het gevolg zijn van meer vraag naar woningen, bijvoorbeeld omdat wij extra belang hechten aan onze woning in verband met thuiswerken, dan gaan de huren waarschijnlijk ook omhoog. Maar als prijsschokken komen doordat woningen kopen populairder wordt dan woningen huren, dan kunnen ze juist gepaard gaan met een daling van de huren. Het effect van een huizenprijsschok op de huur en daarmee de inflatie is dus allesbehalve eenduidig.
De wereldwijde stijging van de huizenprijzen van de afgelopen jaren zal de komende tijd waarschijnlijk een opwaartse invloed uitoefenen op de inflatie. De bijdrage zal het hoogst zijn in de landen waar de huizenprijzen het hardst zijn gestegen, zowel ten opzichte van andere landen als afgezet tegen de historisch gemiddelde stijging. Ook komt dan in beeld. Dit betekent dat de opwaartse druk op de huren kan toenemen. Voor de korte termijn doet het hier iets aan door de jaarlijkse huurverhogingen aan banden te leggen. Normaal gesproken is de jaarlijkse huurverhoging gebaseerd op de inflatie plus een opslag. Omdat de inflatie momenteel zo hoog is en verhuurders geen met de inflatie evenredige kostenstijging ondervinden, oordeelt het kabinet dat het gepast is deze koppeling tijdelijk los te laten en deze in te ruilen voor een koppeling aan de gemiddelde loonstijging, die ruim onder de inflatie ligt.
‘Hulp’ uit onverwachte hoek
Op lange termijn krijgt het kabinet ‘hulp’ uit onverwachte en voor sommigen misschien ook minder gewenste hoek. Makelaarsverenging maakten onlangs bekend dat de huizenprijzen in het derde kwartaal met bijna 6% zijn gedaald ten opzichte van het kwartaal ervoor. De ingezette prijscorrectie zal de huren in de verdere toekomst matigen. Daarnaast zal deze ook indirect de inflatie afremmen. Bij een daling van de huizenprijzen voelen mensen zich namelijk minder rijk, waardoor zij zich geremder voelen om geld uit te geven. Daarnaast vormen woningen vaak onderpand bij leningen. Bij een lagere waarde van het onderpand kunnen mensen minder lenen. Ook dat kan de consumptie temperen. (Philip Bokeloh)