Opbrengst woningverhuur minder voordelig dan eerder aangenomen
Het nieuwe kabinet wil de inkomsten uit woningverhuur zwaarder belasten op basis van werkelijk rendement. Hogere belastingen zullen het rendement van woningverhuur aantasten. Dit terwijl het historisch rendement volgens recente inzichten niet zo gunstig is als gedacht. De combinatie van strenger overheidsbeleid en minder florissante rendementsvooruitzichten kan de activiteit van particuliere verhuur matigen.
Woningcorporaties hielden zich de afgelopen jaren afzijdig van nieuwbouw, want de verhuurderheffing drukte op hun begroting en de markttoets zette hen buitenspel bij nieuwbouw in het middensegment. Nu schrapt het kabinet de verhuurderheffing, schort het de markttoets op en probeert het geld van rijke naar arme corporaties te sluizen via projectsteun in de hoop dat corporaties weer meer woningen gaan bouwen.
Met de keuze voor corporaties komt het kabinet terug op het beleid van Rutte II, dat corporaties inperkte en ruim baan gaf aan particuliere verhuurders. De wijziging heeft als mogelijke uitkomst dat particuliere verhuurders zich meer afzijdig houden van de huurmarkt. Het afgelopen jaar daalde het beleggingsvolume al, deels door gebrek aan aanbod, maar ook door maatregelen die woningverhuur minder aantrekkelijk maken van Rutte III.
Rutte III verhoogde het overdrachtsbelastingtarief, breidde de opkoopbescherming uit naar bestaande bouw en dreigde het aantal huurpunten op basis van de woningwaarde te maximeren, zodat verhuurders minder makkelijk woningen van het sociale naar het vrije huursegment kunnen overhevelen en eerder geliberaliseerde huurwoningen mogelijk terugvallen naar het sociale segment.
Rutte IV doet hier nog een schepje bovenop door het overdrachtsbelastingtarief verder te verhogen van 8% naar 9%, de eisen ten aanzien van het energielabel voor woningverhuur aan te scherpen en vergunningen te verlangen om malafide verhuurders te weren. Verder wil het kabinet de inkomsten uit woningverhuur zwaarder belasten op basis van werkelijk rendement.
Hogere belastingen zullen het rendement van woningverhuur aantasten. Dit terwijl het historisch rendement volgens inzichten niet zo gunstig is als wetenschappelijke studies naar dit onderwerp aangaven. Het verschil komt doordat eerdere studies lasten zoals de overdrachtsbelasting niet volledig in beeld hadden. Deze meenemen in de rendementsberekening leidt tot een minder geflatteerde uitkomst.
Daarnaast blijkt dat de verhouding tussen rendement en het risico in de vorm van rendementsschommelingen minder voordelig is dan gedacht. Bij eerdere studies werd gekeken naar de totale woningportefeuille, zodat de rendementsschommelingen elkaar uitvlakten. Bij individuele woningen blijken deze hoger uit te vallen en lopen beleggers dus meer risico dan eerder werd aangenomen.
De combinatie van strenger overheidsbeleid en minder florissante rendementsvooruitzichten zou de komende jaren best eens een rem kunnen zetten op de activiteit van particuliere verhuurders, een groep die in de verantwoordelijk was voor een derde van de nieuwbouw. Het is onzeker of de extra nieuwbouw door corporaties hier volledig voor kan compenseren.