De Nederlandse woningmarkt toont veerkracht bij wereldwijde onzekerheid

• ABN AMRO verwacht een groei van de huizenprijzen van 8% in 2025 (was 7%)

• De prijsgroei wordt vooral gedreven door inkomensgroei en aanbodtekort

• Woningtransacties stijgen met 12,5% in 2025 (was 5%)

• De verkoop van beleggingswoningen stimuleert woningtransacties

Ook in het tweede kwartaal van dit jaar heeft de stijging van de woningprijzen doorgezet. De drijvende factoren achter de stijging blijven het stijgende inkomen van huishoudens (meer vraag) en het lage aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen (laag aanbod). Daarnaast zagen we een lichte daling van de hypotheekrente, waardoor woningaankopen goedkoper te financieren zijn. Verrassend genoeg lijkt de wereldwijde economische onzekerheid rond conflicten en handelstarieven een kleinere rol te spelen dan verwacht. Hoewel het consumentenvertrouwen laag is, suggereert de huizenprijsgroei dat de relatie tussen de twee verzwakt. De huizenprijzen zijn over de eerste vijf maanden met 6,6% gestegen ten opzichte van het gemiddelde prijsniveau van 2024. In verband met deze sterke stijging stellen we onze prijsprognose opwaarts bij naar 8% voor 2025 (was 7%). Hierbij gaan wij ervan uit dat de prijzen de rest van het jaar met gemiddeld met 0,25% per maand zullen blijven stijgen. Voor 2026 houden we onze prognose constant op 3% prijsgroei. De lagere groei komt door lagere loonstijgingen en het feit dat de hypotheekrente in 2026 niet nog verder zal dalen.

Het aantal transacties ligt bijna op recordhoogte, vooral dankzij de verkoop door investeerders

Het aantal transacties stijgt zelfs sterker dan de prijzen, wat aantoont dat er veel liquiditeit in de markt is. In de eerste vijf maanden lag het aantal transacties 15,8% hoger dan in dezelfde periode van 2024. In totaal waren er 90.000 transacties. Dit is het op twee na hoogste aantal van de afgelopen 10 jaar. Alleen in 2021 (101.707) en in 2017 (92.595) zagen we meer transacties in de eerste vijf maanden van het jaar. De jaren 2021 en 2017 staan ook in de top 3 van het totale aantal transacties per jaar. Dit laat echt zien dat de markt actief is. De belangrijkste reden hiervoor is dat veel beleggers hun vastgoedbeleggingen verkopen vanwege de nieuwe belastingregels en markthuurplafonds (wet betaalbaar huur). We verwachten dat deze trend doorzet en stellen onze transactieprognose voor 2025 opwaarts bij van 5% naar 12,5% . Voor 2026 houden we onze prognose op 1%. We verwachten dat de verkoop van huurwoningen door beleggers aanhoudt tot begin 2026. Vanaf dan zal de verkoop van voormalige huurwoningen geen stimulans meer verlenen aan het aantal woningtransacties.

Hogere inkomens, lage rentetarieven en aanbodtekorten drijven de prijzen op

De belangrijkste drijfveren voor huizenprijsgroei zijn de stijgende inkomens van huishoudens, de lagere rentetarieven en het aanbodtekort. In het eerste kwartaal van 2025 steeg het reëel beschikbaar inkomen van huishoudens met 2,2% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024. Voor de zomer worden nog veel (onderhandelde) loonsverhogingen verwacht. Naast een stijging van het hypotheekvolume zien we ook dat mensen meer sparen en investeren. Dat laatste wijst erop dat huishoudens een buffer aan het opbouwen zijn. Deze kan uiteindelijk ook in de huizenmarkt terecht komen door kopen of leningen in de familie. Ook de hypotheekrente is aan het begin van het jaar licht gedaald en we verwachten dat deze tegen het einde van 2025 nog iets verder zal dalen. Al deze factoren vergroten de vraag. Aan de aanbodzijde is het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in het eerste kwartaal van 2025 gelijk gebleven ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Dit suggereert dat de jaarlijkse doelstelling van 100.000 nieuwe woningen erbij opnieuw niet wordt gehaald en het aanbodtekort verder toeneemt.

De prijsstijging is het hoogst in landelijke gebieden

Als we naar het onderliggende sentiment kijken, zien we dat hoekwoningen (2,4%), twee-onder-een kap (2,1%) en rijtjeshuizen (2,0%) het meest in prijs zijn gestegen in het eerste kwartaal van 2025. Appartementen (1,6%) en vrijstaande woningen (1,4%) groeiden het minst hard. Kijkend naar de grote vier steden en provincies, laat de stad Utrecht de hoogste prijsgroei zien (3,2%), gevolgd door de landelijke provincies Groningen (2,7%) en Limburg (2,6%). Amsterdam is hekkensluiter met een gemiddelde prijsdaling van 0,3%.