NL Update - Daling huurstijging goed nieuws voor structurele inflatie
Door spanning in het Midden-Oosten gaat veel aandacht uit naar de energieprijzen maar binnenlandse factoren zoals huurverhogingen drukken eveneens een grote stempel op de inflatie. Wij verwachten dat de inflatie in juli stabiel uitkomt op 2,9%, net als in juni. Speciale aandacht in het julicijfer gaat uit naar de kosten van huisvesting - één vijfde van het inflatiemandje – en jaarlijks in juli voor een jaar vastgesteld. Op basis van geanonimiseerde transactiedata verwachten wij dat de inflatie van de huisvestingscomponent uitkomt op 4,2%. Dit is lager dan in voorgaande jaren. De doorwerking van de inflatiepiek in 2022 op de huisvestingskosten ebt langzaam weg, wat goed nieuws is voor de structurele inflatiedruk in Nederland.
Inflatie stabiliseert rond niveau juni
Sinds het uitbreken van de oorlog in Iran loopt de Nederlandse inflatie weer op. Energieprijzen dragen sinds maart bij aan hogere inflatie. Na een uitschieter van de inflatie in mei, die uitkwam op 3,5% jaar-op-jaar, daalde de CPI-inflatie in juni naar 2,9%. Deze daling werd veroorzaakt door het wegvallen van een tijdelijke hogere bijdrage van de diensteninflatie. In mei waren het concerten van Harry Styles (zie artikel) en een groter aantal vakantiedagen dat bijdroeg aan hogere prijzen van diensten.
In juli verwachten we dat de inflatie net als in juni uitkomt op 2,9%. Waar veel aandacht uitgaat naar energieprijzen zijn binnenlandse factoren, zoals de kosten van huisvesting, minstens zo belangrijk voor de toekomstige ontwikkeling van de inflatie. Speciale aandacht in juli gaat daarom uit naar de indexatie van huisvestingskosten, goed voor bijna 20% van het inflatiemandje. In deze publicatie zoomen we met geanonimiseerde transactiedata in op onze verwachtingen t.a.v. deze inflatiecomponent. In vergelijking met de afgelopen twee jaar valt deze inflatiecomponent relatief lager uit. Vanwege het belang van deze component in de totale inflatie is dit goed nieuws voor de meer onderliggende structurele ontwikkeling van de Nederlandse inflatie.
Indexatie huren in juli drukt stempel op inflatiecijfers tot juni 2027
In juli worden de inflatiecomponenten die de kosten van huisvesting volgen vastgesteld voor de komende 12 maanden. Deze componenten, goed voor ongeveer 20% van het consumptiemandje, bestaan uit werkelijke woninghuren en de toegerekende huren. Middels geanonimiseerde en geaggregeerde transactiedata maken we een inschatting van de doorgevoerde huurverhogingen en voorspellen daarmee de bijdrage van de huisvestingscomponent aan het inflatiecijfer in juli en de maanden daarna.
In de linkerfiguur hieronder zien we de aandelen van verschillende inflatiecomponenten die de kosten van huisvesting volgen die samen ongeveer 20% van het totale inflatiemandje beslaan. De daadwerkelijke huurverhogingen voor huurwoningen hebben een gewicht van ongeveer 30%. Daarnaast wordt in juli ook de zogenoemde ‘toegerekende huur’ geïndexeerd: huizenprijzen worden niet meegenomen in het inflatiemandje, maar worden via de toegerekende huren geschat. Dit is een theoretisch bedrag dat huiseigenaren zouden betalen als zij hun eigen woning zouden huren. Vanwege de hoge graad van eigenwoningbezit in Nederland heeft deze component een weging van bijna 60% binnen de categorie huisvesting en volgt historisch gezien de werkelijke huurverhogingen nauw (zie figuur 2). De overige kosten in deze categorie worden doorgaans in januari aangepast.
Huurstijgingen gekoppeld aan historische loongroei en inflatie
De stijging van de werkelijke huren in Nederland is gemaximeerd en wordt jaarlijks bepaald per segment op basis van historische loon- en inflatieontwikkelingen (tabel 1). Doordat deze gekoppeld zijn aan historische loon- en inflatieontwikkelingen werken deze vertraagd en langdurig door in het huidige inflatiecijfer. Zo werkt op dit moment de hogere inflatie van de afgelopen jaren nog steeds door in de maximale huurverhogingen. Echter, de daadwerkelijke huurverhogingen kunnen afwijken van de maximaal toegestane huurverhogingen. Zo bedroeg de gerealiseerde huurverhoging in 2025 voor huurders in de sociale sector 4,4% terwijl de maximale verhoging op 5% lag. In de vrije sector was dit respectievelijk 3,7% en 4,1%.
Uit geanonimiseerde en geaggregeerde transactiedata blijkt dat de gemiddelde huurverhoging voor huurders bij woningcorporaties in juli rond de 3,5% ligt. Voor huurders bij particuliere verhuurders ligt dit gemiddeld iets hoger, op 3,8% (zie figuur 3). Op basis hiervan verwachten we dat de huurverhogingen exclusief harmonisatie gemiddeld 3,6% zullen bedragen.
Het CBS houdt ook rekening met huurharmonisatie: wanneer een nieuwe huurder een woning betrekt, wordt de huur vaak verhoogd. Hierdoor stijgen de gemiddelde huurprijzen extra. Daarom verwachten we dat de totale werkelijke huurprijzen in 2026 met 4,4% stijgen. Dat is minder dan in 2024 (5,4%) en 2025 (4,9%).
Daarnaast blijft de toegerekende huur, het theoretisch bedrag dat huiseigenaren zouden betalen als zij hun eigen woning zouden huren, doorgaans iets achter bij de werkelijke huurverhogingen. Het verschil bedroeg 0,4 procentpunt in 2024 en 0,3 procentpunt in 2025. Als we rekenen met een vergelijkbaar verschil als in 2025, verwachten we dat de toegerekende huur dit jaar rond de 4,1% zal uitkomen.
Door de werkelijke huren (4,4%) naar rato te combineren met de toegerekende huren (4,1%), wordt de stijging van de kosten voor huisvesting geschat op gemiddeld 4,2%. In de rechterfiguur hierboven is deze voorspelling toegevoegd aan de historische ontwikkeling van zowel de totale inflatie als de jaarlijkse stijging van de huisvestingskosten. De figuur laat zien dat de bijdrage van huisvestingskosten aan de inflatie geleidelijk afneemt. Dat is positief nieuws, omdat het erop wijst dat de doorwerking van de inflatiepiek van 2022 op de huisvestingskosten langzaam wegebt. Hierdoor verbetert ook het structurele inflatiebeeld voor Nederland.