In het publieke debat over de woningmarkt staat betaalbaarheid centraal. De betaalbaarheid van wonen wordt vaak beoordeeld op basis van geaggregeerde indicatoren zoals huizenprijzen en gemiddelde inkomens. Die laten de afgelopen jaren, ondanks de verdubbeling in huizenprijzen, een ogenschijnlijk geruststellend beeld zien. De inkomensgroei overtrof de stijgende woonkosten, waardoor de gemiddelde woonlastenratio’s zijn gedaald. Op basis van dit totale beeld lijkt wonen daarmee beter betaalbaar te zijn geworden. Dit beeld maskeert echter de grote verschillen tussen huishoudens. De Nederlandse woningmarkt wordt gekenmerkt door duidelijke scheidslijnen. Huiseigenaren bouwen in de tijd voordeel op doordat hun inkomens doorgaans stijgen terwijl hun hypotheeklasten relatief stabiel blijven. Ondertussen worden huurders en koopstarters geconfronteerd met huurstijgingen en oplopende huizenprijzen. Tegelijkertijd zijn er grote verschillen tussen de grote steden en de rest van Nederland. Om de betaalbaarheid van wonen goed te duiden, is het daarom noodzakelijk verder te kijken dan gemiddelden en de woonlasten uit te splitsen naar huur versus koop, jong versus oud en per regio. Deze analyse laat zien dat de waargenomen verbetering van de woonlasten ongelijk verdeeld is. Vooral zittende huiseigenaren profiteren, terwijl koopstarters en jonge huurders — met name in de vier grote steden — hun woonlastenratio’s juist zagen stijgen of nauwelijks zagen dalen. Tegelijkertijd blijkt dat jongere kopers en huurders hun ogenschijnlijk stabiele of dalende woonlasten deels realiseren door kleiner te wonen. Wanneer rekening wordt gehouden met woonoppervlakte, betalen zij juist steeds meer per vierkante meter. Het algemene, geaggregeerde beeld van dalende woonlasten verbergt daarmee een groeiende kloof in betaalbaarheid en woonkwaliteit tussen groepen huishoudens. Gemiddelde trends geven dus onvoldoende inzicht in wie er daadwerkelijk op vooruitgaat.

Het Iran-conflict is getransformeerd van een hete oorlog naar een economische, waarbij beide partijen het knelpunt in Hormuz gebruiken als onderhandelingshefboom. De verstoringen in de energievoorziening zijn groter dan ooit, maar de marktzorg is afgenomen, waarbij vredesinspanningen het voordeel van de twijfel krijgen. We voeren deze maand slechts incrementele prognose aanpassingen door en handhaven onze kernvisie dat ernstige energieverstoringen aanhouden tot eind mei. We actualiseren ook onze meer positieve en meer negatieve scenario’s voor het conflict.